Виктор Вишнев, генеральный директор ГП “СЕТАМ”
Электронный аукцион исключает продажу земли за бесценок
30.05.2019 14:50

Государственное предприятие «СЕТАМ» и Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра на площадке OpenMarket.Land в пилотном режиме провели более тысячи (а точнее, 1037) успешных электронных земельных аукционов на общую площадь 42 тыс. га и на сумму 79,2 млн грн.! По данным аналитиков СЕТАМ, использование инструмента электронных торгов увеличило стоимость аренды земли до 23% от нормативной денежной оценки активов. В разговоре с корреспондентом Укринформа генеральный директор ГП “СЕТАМ” Виктор Вишнев уверенно заявляет, что земельные аукционы полностью оправдали себя и доказали свою эффективность в такой чувствительной для Украины сфере, как земельная. По его словам, о коррупционных схемах “земля за бесценок” в Украине теперь можно забыть.

- Чуть меньше года назад вы запустили платформу OpenMarket.Land в пилотном режиме. А сегодня уже докладываете о ее полной эффективности. Может, пора переходить к «промышленной эксплуатации»?

- На самом деле, технология уже работает по сути в режиме «промышленной эксплуатации». Пилотным проект остается исключительно в нормативной плоскости. Ведь отечественный Земельный кодекс, который морально устарел, до сих пор не содержит положений об электронных земельных аукционах. В документе говорится о проведении традиционных публичных аукционов, процедура которых достаточно зарегламентована — входные билеты в аукционный зал, ведущий, удары гонга и т.д. Нашим разработчикам удалось настроить платформу OpenMarket.Land — как электронную версию традиционных торгов, полностью в соответствии с этими требованиями. Так, участники, которые допущены к торгам, регистрируясь, получают в электронной форме свой “входной билет” на аукцион. Также есть звуковой сигнал о завершении торгов - такой себе электронный гонг. Кстати, электронный гонг был едва ли не самой сложной технологической деталью — айтишникам достаточно проблематично было обеспечить синхронизацию звукового сигнала у всех участников, находящихся территориально в разных местах по ту сторону экрана. Смогли даже реализовать требование о том, чтобы делать ставки путем поднятия табличек с номером участника, повернутым лицом к залу. Аукционный зал для участника — это фактически пространство перед экраном его монитора. Ставки, которые делают участники, сразу высвечиваются на мониторе, то есть в электронной форме мы сделали все в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пилотный проект был введен летом 2018 года, а практическая реализация началась, начиная с середины сентября 2018 года и уже в середине октября успешно состоялись первые аукционы. На сегодня мы провели на платформе уже более 1000 аукционов и ни одного случая сбоя или злоупотреблений не было. Этому способствовало использование технологии блокчейн, которая не дает возможности манипулировать информацией и процедурой во время торгов (подробнее об этом в предыдущем интервью — ЗДЕСЬ).

- Расскажите подробнее о результатах, которые удалось достичь за этот период.

- Мы существенно превзошли результаты, которых достигал Госгеокадастр при проведении традиционных публичных торгов (земельные аукционы уже сами по себе были большим шагом вперед, ведь позволяли отойти от практики, когда договоры об аренде заключались непрозрачно за мизерные 3-5% от нормативной денежной оценки). Публичные аукционы Госгеокадастра позволили поднять цену до 8-10%. А вот после внедрения электронных торгов мы уже имеем в среднем 23% от нормативной денежной оценки земли, то есть стоимость аренды земли выросла почти в три раза.

За все время с начала проведения электронных аукционов при начальной стоимости в 28 млн. грн мы реализовали права аренды на сумму 79 млн грн. В результате органы местного самоуправления, в том числе и вновь созданные объединенные территориальные громады (ОТГ) получили в свое распоряжение дополнительно 51 млн грн. Как известно, на сегодня государство передало в коммунальную собственность тергромадам более 1,5 млн га. И сейчас стоит вопрос, как максимально эффективно ими распорядиться, ведь для некоторых ОТГ земля — это единственный источник наполнения бюджета.

К сожалению, многих представителей ОТГ пугает тот факт, что в Земельном кодексе до сих пор нет четкой нормы об электронных торгах. Но повторюсь, наши технические возможности позволят выполнить все требования закона. Поэтому призываем всех не бояться и выставлять земли на электронные торги - опыт 1000 успешных аукционов уже показал, что инструмент работает надежно и эффективно. По некоторым кейсам, например, арендная плата даже превысила нормативно-денежную оценку земли. Больше всего было выставлено земельных участков в Одесской области - 175 (общая площадь 4016 га). Дороже всего реализовали аренду пашни на 7 лет в Кировоградской области (Добровеличковский район, Тишковский сельский совет) площадью 150 га за 1 905 059 грн. При том, что стартовая цена составляла всего 411 015 грн. То есть, подъем цены составил - 363 %! Как раз в последнем случае владельцы земли, которые хотели провести торги, даже приезжали к нам в офис вместе с представителями Всеукраинского аграрного совета (ВАС). Также были интересные торги по Житомирщине. При начальной стоимости - 80 тыс. грн, аукцион финишировал на отметке в более 500 тыс грн. Другими словами, если попадаются очень интересные активы, то за них идет большая борьба и люди готовы поднимать цену в несколько раз.

- Какое среднее количество участников на земельных торгах и есть ли потенциал для увеличения конкуренции?

- В среднем 3-5 участников. Хотя бывает и больше 10 участников торгов. Возможно, это еще не так много, как хотелось бы, но чем больше людей будет пользоваться электронными земельными торгами, тем больше будет доверия к ним и, соответственно, большей будет конкуренция. Со своей стороны мы сделали все, чтобы оправдать доверие. В OpenMarket.Land можно легко отслеживать аукционы по любому параметру - стоимость, география, статус, и т.д. Сама система максимально упрощает бюрократические процедуры (заявка подается онлайн, подписывается цифровой подписью, документы сканируются и легко загружаются в систему). Единственная проблема — это качество интернета на местах. Но и она решается, если позаботиться об этом заранее.

Было бы хорошо, если бы победители сразу после торгов получали еще и готовые выписки из Госреестра прав на недвижимое имущество — есть такая идея убрать лишние логистические затраты для участников. Для этого нужна аккредитация наших областных филиалов в качестве государственных регистраторов. Но пока закон это запрещает. Но права регистратора имеет наш центральный офис в Киеве.

Сегодня мы реализуем различные виды прав аренды на государственную и коммунальную землю любого назначения и на любой срок. Государственный земельный кадастр (ГЗК) предусматривает право аренды стандартно на 7 лет, но в целом никто не ограничивает владельцев в выставлении других сроков - как в большую, так и в меньшую стороны. Собственно, мы после детального анализа “пилота” будем рекомендовать немного изменить подходы в земельной сфере. Потому что, если говорить, например, об аренде земель на юге Украины, для повышения доходности нужны дополнительные капиталовложения в системы орошения, или на севере, где необходима мелиорация, то такая земля требует и больших сроков аренды для производителя.

Вообще, аренда коммунальных и государственных земель - это первый шаг. Мы рассчитываем, что рано или поздно завершится действие моратория на продажу сельхозземель, и тогда электронные аукционы заработают в полную силу.

- То есть, можно констатировать, что инструмент для осуществления продажи сельскохозяйственных земель уже есть - не хватает только политической воли...

- Да, инструмент продаж технически отработан. Сегодня у нас земельные аукционы идут без остановки - ежедневно происходит около сотни торгов.

- Сколько примерно может стоить гектар украинской земли по опыту ваших аукционов?

- Очень сложный вопрос. Среднюю стоимость пока нельзя вывести. Поскольку, во-первых, речь идет о праве аренды, а не праве собственности. Во-вторых, все зависит от размера земельного массива. По нашим данным, лучше всего и выгоднее продаются массивы 30-40 га, а еще лучше, когда сразу выставляется на торги 200-300 га. На таких участках уже есть возможность разворачивать техническую базу для бизнеса, коммуникации и прочее. А, в-третьих, качество земли. На торги может выставляться любая земля - как солончаки, так и плодородные черноземы. К тому же стоимость земли может зависеть еще и от срока аренды — чем он длительнее, тем выше цена за гектар.

- А физические лица сегодня могут через вашу систему сдавать в аренду, например, свои паи?

- Теоретически могут. Но практически, будет ли выгодно это владельцу пая? На сегодня отдельные паи не столь интересны для фермеров. А вот объединенные пулы паев — совсем другое дело. Бывают случаи, когда в одном селе, например, работают арендаторы-конкуренты, то в таком случае селянам есть резон объединяться и выставлять на торги свои паи.

- А какой масштаб торгов в принципе может обслуживать OpenMarket.Land? Есть какие-то ограничения?

- Количество торгов неограничено. Вопрос лишь в том, насколько будут подготовлены лоты, которые выставляют собственники вместе с землеустроительными организациями, которые готовят техническую документация. Теоретически система готова за неделю выставить на торги все земли, которые есть в Украине. Но этого никогда, конечно, не произойдет из-за постоянного движения договорных отношений - у кого-то срок аренды заканчивается, кто-то его возобновляет.

Так же будет и с продажей права собственности на сельскохозяйственные земли в случае отмены моратория. Как только станут окончательно известны принципы рынка земли, функционал OpenMarket.Land будет соответственно откорректирован. Например, если депутаты примут ограничения продажи земли иностранцам, то мы просто исключим доступ нерезидентов к торгам еще на этапе регистрации участников. Или если примут, например, ограничение по количеству гектаров “в одни руки”, то будем подтягивать информацию из госреестров, где это можно сразу проверить. Технически это не сложно. В любом случае, электронные торги не дадут возможности для мошенничества и продажи земли за бесценок.

- Кто и как проверяет выставленные на торги лоты на предмет обременений?

- Это делает Госгеокадастр. В торгах правами на государственную землю задействованы три уровня: собственник-инициатор (заказчик торгов) - областной отдел Госгеокадастра (облзем) и исполнитель торгов - землеустроительная организация, которая готовит всю необходимую документацию и вносит информацию в систему. А OpenMarket.Land является исключительно платформой, которая обеспечивает проведение процедуры торгов. Поэтому никакого влияния на внесение информации или допуск к торгам мы не осуществляем. Землеустроители вносят информацию в систему в режиме черновика. После этого черновик попадает на проверку в облзем. Там проверяют, и в случае отсутствия замечаний, согласовывают выставление лота — только после этого система публикует информацию. Информация находится в системе не менее 30 дней - все могут ознакомиться и подать заявки.

Аналогичная процедура и для коммунальной земли, с той лишь разницей, что инициатором выступает уполномоченный общим собранием председатель ОТГ.

- Вы упоминали, что торги проходят по технологии блокчейн. Но если в прошлом году вы рассказывали, что фиксируете в блокчейне только сделанные участниками торгов ставки, а другую информацию - как, например, статус торгов - еще нет, то в земельных торгах продвинулись дальше в этом вопросе?

- Нет, еще не продвинулись. На земельных аукционах мы также прописываем в блокчейне только ставки. Вся другая информация в нем тоже фиксируется, но не выводится на проверку. Мы еще работаем над этим вопросом - стараемся не усложнять людям пользование технологией.

- За что больше всего критикуют земельные аукционы?

- Обычно претензии касаются технических вопросов. Буквально на днях была жалоба от большой компании, которую якобы не допустили к торгам. На самом деле оказалось, что заявители не скачали все необходимые документы. Когда же их попросили доработать пакет, те все сделали, но в последний момент не нажали кнопку “отправить”. То есть сами же ошиблись! Но шума сначала было много. Поэтому, как видим, такие ошибки могут возникать. И они, увы, могут нести отрицательную обратную связь. На самом деле, нужно максимально четко выполнять все инструкции — они не такие уж и сложные. Мы постоянно проводим презентации и консультации в местных филиалах и через колл-центр. Даже готовы принимать желающих в нашем офисе. Я лично много езжу по регионам, встречаюсь с людьми и отвечаю на вопросы.

Также недовольство может вызывать тот факт, что недобропорядочные пользователи когда-то имели возможность получать землю в пользование по смешным ценам, а теперь мы стартуем с 8% и доводим до 23% и поэтому некоторым это может не нравиться. Но нас их возмущение мало касается, потому что все процедуры в электронных торгах максимально честные. И когда в очередной раз под нашим отчетом в фейсбуке кто-то из землеустроителей написал: “Ваш пилотный проект — это лучшее, что вообще могло произойти в земельной сфере”, было очень приятно это слышать. Значит, мы на правильном пути.

Оксана Полищук, Киев

Фото: Елена Худякова, Укринформ

При цитировании и использовании каких-либо материалов в Интернете открытые для поисковых систем гиперссылки не ниже первого абзаца на «ukrinform.ru» — обязательны, кроме того, цитирование переводов материалов иностранных СМИ возможно только при условии гиперссылки на сайт ukrinform.ru и на сайт иноземного СМИ. Цитирование и использование материалов в офлайн-медиа, мобильных приложениях, SmartTV возможно только с письменного разрешения "ukrinform.ua". Материалы с пометкой «Реклама», «PR», а также материалы в блоке «Релизы» публикуются на правах рекламы, ответственность за их содержание несет рекламодатель.

© 2015-2019 Укринформ. Все права соблюдены.

Дизайн сайта — Студия «Laconica»

Расширенный поискСпрятать расширенный поиск
За период:
-