Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Украина четвертая-пятая в мире по темпам подорожания недвижимости, а Киев - на 11 месте
26.10.2021 21:08

Наша страна – среди мировых лидеров по темпам роста цен на недвижимость. По оценкам специалистов, с начала прошлого года ее стоимость выросла минимум на 30%, а на объекты на этапе строительства – еще существеннее. Означает ли это, что проблемы отечественной строительной отрасли позади? Как будет меняться ситуация в дальнейшем? Останется ли недвижимость привлекательной как объект инвестиций, и когда наконец жилье станет доступным для значительного большинства соотечественников?

Об этом и другом – в интервью эксперта рынка недвижимости, руководителя проектов Perfect Group Алексея Коваля.

О НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ И КВИНТЭССЕНЦИИ МЕЧТАНИЙ О СОБСТВЕННОМ ДОМЕ

- Алексей, охарактеризуйте ситуацию на строительном рынке страны. Кризис?.. Застой?.. Пик?

Единственной реальной возможностью сохранить деньги является недвижимость

- Отнюдь не кризис. Рынок уверенно направляется к ценам (в валюте), которые были в Украине до 2008 года. Это связано с общемировым повышением стоимости строительных материалов, а также с безальтернативностью инвестиционных вложений в недвижимость. На сегодня инвестиция в жилье является фактически единственной реальной возможностью сохранения и приумножения средств. Почему так произошло? Банковские депозиты после "банкопадов" 2013-2016 годов - уже не настолько привлекательный инструмент, а облигации внутреннего государственного займа недоступны широким слоям населения. И не каждый в них разбирается. Играть на фондовой бирже мы не умеем, да и фондового рынка как такового в Украине пока нет. Поэтому возвращаемся к выводу: из всех упомянутых инструментов единственной реальной возможностью сохранить деньги является недвижимость. И, в принципе, речь идет не только о вложениях в первичный рынок. Сейчас даже вторичная недвижимость пользуется спросом в виде инвестиции. Потому что можно купить небольшую "хрущевку" возле метро, которая, судя по ценовым тенденциям, за пару лет неплохо наберет в цене.

- А является ли высокий спрос на вторичную недвижимость свидетельством того, что строительная отрасль не удовлетворяет потребностей украинцев в новом жилье? Или ситуация объективная - присуща всем временам и всем странам?

- Вторичная недвижимость - это более "твердая валюта". Ты покупаешь уже готовую квартиру. И риски для вложений здесь минимальны. Что же касается первичной недвижимости, то в нашей стране, как и в мировом масштабе, ее приобретение – довольно рискованная операция. Вспомним о проблемах крупного китайского застройщика China Evergrande Group, долги которого превышают $300 млрд. Его возможное банкротство – угроза мирового масштаба. Ведь он работает не только в КНР, но и годами инвестировал в другие страны. В Китае длительное время наблюдается существенный ежегодный прирост цен на недвижимость. И люди в эту сферу активно инвестировали. Оказалось же, что даже вложения в мощные многомиллиардные структуры не всегда являются полностью защищенным источником получения доходов.

Но на нашем рынке, повторюсь, альтернативы нет. Поэтому многие украинцы, имеющие "лишнюю копейку", инвестируют именно в эту сферу.

- Тем более, что маржинальность вложений в первичную недвижимость выше: можно инвестировать на этапе фундамента или вообще котлована и получить неплохую прибыль – если с застройщиком все в порядке и дом таки введут в эксплуатацию...

- Классический кейс выглядит примерно так: инвестор вкладывается на этапе котлована или в начале строительства и выходит из проекта примерно через 2-2,5 года, получив от 10 до 20-25% годовых.

- Действительно, это гораздо выгоднее даже ОВГЗ, не говоря уже о депозитах, которые банки сейчас открывают под совсем мизерные ставки, особенно – в валюте.

Окупаемость жилья для сдачи в аренду - от 6 до 10-12 лет, в зависимости от класса недвижимости

- К тому же, если банк по каким-то причинам не может вернуть депозит, Фонд гарантирования вкладов возмещает инвесторам только ограниченную сумму. Вложения же в недвижимость человек, как правило, возвращает в полном объеме. Да, все еще случаются проблемы, как, например, недавно у двух довольно крупных застройщиков. Однако, даже в таких случаях находятся инвесторы, которые достраивают и передают людям жилье. При таких условиях вкладчик, возможно, и не получит максимального инвестиционного эффекта, потому что срок реализации проекта увеличивается, но хотя бы не потеряет деньги и в конечном итоге получит недвижимость. Это что касается инвестиций на начальных стадиях строительства для дальнейшей перепродажи. Многие люди покупают новое жилье для аренды. Окупаемость таких сделок - от 6 до 10-12 лет, в зависимости от класса недвижимости.

- Но в то же время должны понимать, что попытки людей защитить свои деньги, вкладывая их в строительство, вторым концом палки бьет по украинцам, которые нуждаются в жилье для себя. Потому что из-за повышенного спроса цены на недвижимость растут.

- Цены и так будут расти. Как я говорил ранее, на мировом рынке увеличивается стоимость строительных материалов. Это прямо влияет на цены ресурсов в Украине. К тому же в Киеве остается все меньше локаций, которые можно было бы застроить хорошими большими комплексами. Спрос постоянно растет. Также сказываются законодательные и нормативные новации. Все это действует как эффект "домино" – один фактор провоцирует другой, и вместе они влекут за собой повышение стоимости жилья.

О КОРОНАВИРУСНОМ, КАДРОВОМ, ЦЕНОВОМ УДАРЕ, КОТОРЫЕ ДЕЛАЮТ СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ СИЛЬНЕЕ

- А не мешают ли строительной отрасли удовлетворять спрос на недвижимость, наращивая темпы строительства жилья, определенные кадровые ограничения? Поскольку видим, что многие специалисты – особенно в регионах – находят работу у смежников, в компаниях, занимающихся дорожным строительством.

- Наша компания не сталкивается с "кадровым голодом", потому что у нас замкнутый строительный цикл, почти все специалисты работают в штате, временных и сезонных работников не набираем. Несколько лет назад кадровый кризис действительно был. Но он связан с внедрением безвизового режима. Тогда немало специалистов уехали на заработки в Европу. Мы потеряли многих квалифицированных каменщиков, монолитчиков и других специалистов. Но это явление было временным.

Сегодня заработные платы у столичных строителей довольно конкурентные - даже по сравнению с рынком Польши. За рубеж еще надо поехать, заплатить за проезд, официально оформиться, платить за питание, проживание, найти работу у надежного работодателя, который через месяц не попросит уйти без оплаты. Если человек умеет считать, теперь он предпочитает работу на отечественном рынке, который всегда нуждается в квалифицированных специалистах и предоставляет им хорошие возможности заработка.

- Скажите, как пережила строительная отрасль первый этап коронакризиса и чего можно ожидать от его вероятного следующего удара?

На жилую недвижимость приходится 40-45% всех объемов строительства

- Помню, как после финансовых проблем 2008 года примерно на 3-4 месяца на рынке установилось полное затишье, не заключалось ни одной сделки. Это действительно было довольно неприятное кризисное явление. Что же касается первого этапа пандемии, то сделки подписывали ежедневно. Может, и не в таком объеме, как до того, но продажи не останавливались. Хотя и была массовая паника, люди не понимали, чего дальше ждать.

К очередным ограничениям отрасль готова лучше. Мы должны строить. Строительный сектор всегда был важной составляющей формирования национального ВВП. А на жилую недвижимость приходится 40-45% всех объемов строительства. Если мы остановимся, это приведет к колоссальным бюджетным потерям для страны. Учитывая возможный локдаун и недополучение налогов от других сфер, которые физически не смогут работать, роль строительного сектора трудно переоценить.

- Алексей, как можно объяснить упомянутое вами стремительное и перманентное повышение стоимости строительных материалов? Казалось бы, гривня укрепляется, и товар, который импортируется, должен стать дешевле. Однако видим, что как импортные стройматериалы растут в цене, так и отечественные.

- Повышение стоимости происходит на мировых рынках. Рост цен в долларах провоцирует увеличение стоимости импортных материалов. В то же время на мировом рынке повышается конкурентоспособность отечественных материалов, потому что цены на них сначала растут немного медленнее. Производителям становится выгоднее продавать свои товары за рубеж, чем внутри страны. Предложение отечественных материалов на внутреннем рынке сокращается, из-за чего цены тоже растут.

Что касается собственно строительства: в Украине его темпы не сокращаются даже при дорогих материалах. Почему? Я для себя нашел такой ответ: с 2016 по 2020 годы стоимость недвижимости выросла примерно на 15% (за четыре года), а за 2020 и неполный 2021 годы – повышение составило 30%! Это история о "курице и яйце": надо повышать цены, потому что дорожают материалы. Однако спрос на рынке большой, поэтому даже по более высоким ценам можно строить больше.

В целом в течение карантинного года Украина заняла 4-5 место в мире по темпам повышения стоимости недвижимости, а Киев – 11 место.

Новый ценовой скачок в сфере стройматериалов связан с "газовой войной"

 - Среди мегаполисов?

- Вообще среди всех городов мира. Почему так происходит? Во-первых, примерно в середине прошлого года Китай начал своего рода "металлическую войну". После того, как на общемировом уровне возникли определенные разногласия относительно цен на металл, китайцы спровоцировали его искусственный дефицит. Металл и металлопродукция имеют большой удельный вес в структуре себестоимости строительства – это и устройство свай, фундамента, и сам монолитный каркас, который нельзя построить без арматуры, железобетона.

Новый ценовой скачок в сфере стройматериалов связан уже с "газовой войной". Поскольку много материалов для объектов премиального класса мы закупаем в Европе. Расходы местных производителей на газ и другие энергоносители существенно выросли. И если цены на металл сейчас начали снижаться, до стабилизации газового рынка, похоже, далеко.

- Если говорить не о ближайшей, а таки, наверное, о среднесрочной перспективе: может ли этой проблеме хотя бы частично помочь создание новых производств качественной строительной продукции в Украине? Ведь уже есть примеры успешной работы предприятий, в создание которых инвестировали иностранцы, которые работают по иностранным технологиям и лекалам.

 - Конечно, перспективы есть. Очень много заводов европейского уровня уже работают в Украине. Они производят часть продукции на экспорт в ЕС. Также многие заводы открываются у нас в виде расширения бизнеса европейских компаний. Инновации не стоят на месте, постоянно происходит научно-техническая революция, средства производства и материалы обновляются, модернизируются, внедряются новые технологии строительства. И не надо забывать, что даже на фоне значительного импорта в себестоимости строительства – достаточно высокая доля отечественных материалов. Она может доходить до 60-70%.

Мог бы назвать по меньшей мере с десяток украинских компаний, конкурирующих с европейскими и мировыми производителями, особенно – по соотношению цены и качества продукции.

- А престижность расположения, инфраструктура – как это все влияет на цену недвижимости? Потому что порой создается впечатление, что стоимость вроде бы одинаковых домов где-то на Харьковском массиве и на Печерске отличается в разы. Уже не говорю о разнице в цене между объектами, построенными в мегаполисах и на периферии.

- Снова вспомню 2008 год. До или сразу после тогдашнего кризиса стоимость домов действительно зависела преимущественно от локации, а конструктив и наполнение везде были почти одинаковыми. Сейчас расположение недвижимости в центре Киева, в центре Одессы или с видом на море – также влияет на цены, но уже не в такой степени. Потому что наполнение дома теперь имеет совсем другой смысл. Это как вы приходите в автомобильный салон премиального бренда, где можете купить автомобиль за $50 тысяч и $250 тысяч. Это могут быть разные модели, или даже одна модель, но в базовой и "люксовой" комплектациях.

Так и с недвижимостью: сейчас даже на одной площадке дома и жилые комплексы могут иметь разную комплектацию. Поэтому цена зависит не только от места расположения, но и от концепции, инфраструктуры, наполнения дома, используемых материалов, даже от коммерческого фонда в жилом комплексе. Сейчас многие девелоперы развивают такое направление как "город в городе", чтобы там была полностью вся линейка инфраструктурных объектов – от аптек до фитнес-залов. Чтобы человек мог там работать и водить детей в садик и школу, и заниматься спортом, не тратя драгоценное время на дорогу и пробки.

- Свободные места в Киеве для этого есть? Потому что, разумеется, поставить где-то одну "свечу" между пятиэтажками еще можно как-то ухитриться, а построить такой целостный жилой комплекс довольно сложно. И здесь все чаще говорят о потенциале реновации столичных промышленных районов...

Нормальная мировая практика – реновация складских зон, которые превращаются в жилые, офисные комплексы, инновационные хабы или технопарки

- Считаю, столичным властям нужно больше внимания уделять крупным складским комплексам, которые оккупировали территории уже перенесенных за пределы Киева предприятий, или заводам, которые просто не работают. Сейчас Фонд госимущества выставляет на продажу Первый киевский машиностроительный завод (завод "Большевик"). Там может быть современный жилой микрорайон. У нас тоже есть подобный кейс – застраиваем территорию бывшего завода "Киевгума". Участок 7 или 8 лет стоял заброшенным. А речь ведь о буквально центре Киева!

Поэтому мы все ждем утверждения Генерального плана города. Потому что столица уже почти год живет без генплана. И, убежден, город должен больше внимания уделить именно развитию таких территорий. Это нормальная мировая практика – реновация, ревитализация (восстановление городской среды – ред.) складских зон, которые превращаются в многофункциональные жилые, офисные комплексы, инновационные хабы или технопарки.

- Но ведь, так понимаю, надо избирательно к этому подходить. Поскольку есть территории, где когда-то располагались опасные производства, связанные с химической промышленностью, с хранением ядовитых веществ, которые, очевидно, просочились в почву на очень большую глубину...

- Не соглашаюсь с вами. Подобные утверждения и публикации считаю элементом черного пиара со стороны недобросовестных застройщиков, которые хотят снизить стоимость недвижимости у конкурентов. Вы же понимаете, что есть научно-исследовательские институты, которые тщательно все изучают и предоставляют рекомендации относительно реновации территорий. Геологи берут пробы грунта, в том числе и на больших глубинах. И только после этого предоставляется разрешение на строительство. Без тщательного изучения и выяснения всех нюансов на объект никто не заходит.

О "КОРРУПЦИОННОМ НАЛОГЕ" НА СТРОИТЕЛЬСТВО, СОТРУДНИЧЕСТВЕ С ВЛАСТЯМИ, НУЖНЫХ И ВРЕДНЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИНИЦИАТИВАХ

- Алексей, вы уже не раз проводили параллели с прошлым, в частности с 2008 годом. А сравните, пожалуйста, современность и прошлое с точки зрения еще одной (неприятной для всех) составляющей себестоимости – так называемого "коррупционного налога". Что-то меняется? И к лучшему или к худшему?

- Изменения, безусловно, происходят. Многие процессы и процедуры перешли в "цифру", многое уже работает онлайн. Понимаю, что, среди прочего, вы имеете в виду вторую и третью попытку реорганизации ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, – ред.). Я пока не могу дать четкого ответа – ожидать ли положительных изменений. Хотя, как оптимист, всегда желаю нашему государству только положительных сдвигов и реформ. Верю и в успех "разрешительно-архитектурного" реформирования.

Имею такое наблюдение: после предыдущей попытки реформировать службу в марте 2020-го года – на некоторое время вообще остановились и выдача разрешений, и ввод объектов в эксплуатацию. Сейчас же ничто не остановилось, все процедуры происходят. Не могу рассказать о личном опыте сотрудничества с новой структурой ГИАГ (созданная вместо ГАСИ Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, – ред.), поскольку у нас сейчас нет объектов, на строительство которых надо получать разрешение, или тех, которые скоро будем вводить в эксплуатацию. Есть вводный объект на конец года. Тогда можем встретиться и я расскажу о впечатлениях.

- А как в целом ситуация на рынке недвижимости, в частности и ценовая, зависит от сотрудничества строительного бизнеса и властей, прежде всего – местных? И, может, не столько в Киеве, как на периферии, где многие показатели зависят именно от строительства и где доходность строительной деятельности не так высока, как в мегаполисах.

- Власти – это как стратег развития города. Все же не отдается на усмотрение застройщиков. Есть официальный документ - стратегия. Он называется Генеральным планом или Детальным планом территории. И чиновники из местных администраций, болея за свой город, должны более подробно, грамотно подходить к планированию. Что касается сотрудничества, то мы должны слышать друг друга. Есть проблемы городов, которые годами не решаются. Это инженерная и транспортная инфраструктуры. Это не тот вид затрат и работ, которые надо перекладывать на частных инвесторов. Это должно делать государство, город либо за собственные средства, либо привлекая кредитный и инвестиционный ресурс.

Президентская программа "Большое строительство" помогла обновить многие километры дорог. Но, например, заезжая на Подол, новых дорог мы не видим. Почему? Потому что, чтобы их сделать, надо переложить все инженерные коммуникации. Это в разы увеличивает стоимость строительства. Пока из-за этого – реализация хороших планов тормозится.

И я не вижу каких-то сдвигов на глобальном уровне. Вижу только отдельное перекладывание коммуникаций, когда все расходы "вешают" на застройщика. Где-то за счет инвесторов реконструируют котельные, теплоэлектропункты... Но должны понимать, это происходит за счет денег инвесторов - физических лиц, которые покупают жилье. То есть, власти частично решают проблемы за счет кошельков граждан.

- Некоторые говорят как об очередной попытке залезть в карманы украинцев – о предложениях относительно новых правил налогообложения строительства, которые содержались в первой редакции законопроекта №5600. Пока от наиболее болезненных для отрасли и инвесторов новаций отказались. Но рано или поздно к этому вопросу могут вернуться. Где же искать "золотую середину", чтобы каждый бизнес должным образом облагался налогом, но облагался налогом справедливо, а не чрезмерно?

1 гривня, вложенная в строительный сектор, является мультипликатором, который приносит 7 гривень в другие сферы

- Когда мы впервые увидели упомянутые нормы в проекте №5600, были удивлены, поскольку перед тем изучали мировую практику, анализируя, как облагаются НДС те или иные операции. Понимаете, НДС при строительстве каждого квадратного метра недвижимости нигде нет. То есть, в целом речь идет о подмене понятий законотворцами, которые объясняли необходимость внедрения новых норм тем, что мы якобы не платим налог на добавленную стоимость. Это заблуждение. Застройщик получает все товары, материалы, услуги, работы с НДС. Дальше уже, когда инвестиционный фонд покупает и перепродает жилье, НДС действительно нет. Но его нет нигде в мире. В Украине же хотели "изобрести велосипед", что повлекло бы подорожание жилья. Может, и не на 20%, но процентов на 10-12 точно. Работать себе в убыток никто не будет, поскольку есть рассчитанная норма рентабельности.

При этом девелоперы обычно не выводят средства, а реинвестируют их в другие проекты. Вы знаете, что 1 гривня, вложенная в строительный сектор, является мультипликатором, который приносит 7 гривень в другие сферы деятельности. Поэтому было довольно странно, когда в рамках борьбы с олигархатом хотели "протянуть" норму, которая бы била по конечным потребителям и замедляла работу огромной отрасли.

Хорошо, что при подготовке документа ко второму чтению нас услышали.

Для того же, чтобы в дальнейшем такие попытки не повторились, строительный сектор нуждается в нормальном профильном законе. Потому что как такового его не существует. Есть принятый в начале 2000-х Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", но он так и не смог прижиться на рынке и не заработал.

Сейчас в парламенте находится законопроект №5091 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" (в сентябре принят в первом чтении, – ред.), который содержит достаточно интересные идеи, но там есть и много непонятного. С одной стороны, он якобы призван защитить инвесторов, а с другой – просто делает невозможной работу девелоперов и вводит дополнительные налоги для граждан.

- О поиске компромиссов с обществом, точнее - с его самой активной частью. Часто видим, как активисты протестуют против застроек и, когда разбираешься в ситуации, ты их действительно поддерживаешь. Но ведь порой бывают случаи, когда протестующие действуют в чьих-то интересах - то ли конкурентов, то ли политиков.

- Действительно, бывают конфликтные ситуации между застройщиком, между девелоперами и между жителями того или иного микрорайона. Но ни один застройщик не пойдет на открытый конфликт. Он всегда договаривается, предлагает компромисс. Часто "на арене" появляются псевдоактивисты, которые априори не настроены на конструктив. Я не говорю, что все такие. Действительно, есть общественные организации, которые отстаивают исключительно интересы общества. Но во многих случаях протестные акции превратили в бизнес. Его все девелоперы знают. Возможно, рядовому гражданину, который с этим не сталкивается, действительно кажется, что "преступные застройщики строят без разрешительных документов"... Во времена печально известных строительных пирамид, может, иногда так и было. Но теперь ни один застройщик не выйдет на площадку без необходимых сертификатов и разрешений.

К примеру, и с нами случилась довольно странная история, как только развесили рекламные плакаты о начале строительства вблизи Демеевского рынка. В это же время работники рынка получили какие-то письма о выселении. Там действительно есть намерения застройки. Но этот участок не относится к нашему комплексу, что видно из разрешительных документов. Но разбираться с этим никто не захотел – и через СМИ начались атаки на наш комплекс.

Ничего не могут сказать относительно разрешительных документов, тогда начали писать о том, что там воздух не очень чистый. Он же во всем Киеве не идеальный... А мы к тому же запланировали масштабные компенсационные мероприятия. Там будут река, зеленые насаждения, которые будут очищать воздух.

Или еще упрекают в близости к Байковому кладбищу. Но ведь все будет строиться в пределах санитарных норм, все соответствует требованиям ГСН. Кроме того, там, где есть контакт с санитарной зоной, по плану, не будет жилых домов. Там построим большой стадион и спортивную площадку. Но кто-то, не разобравшись, не только "приписал" нам чужое строительство, но и пытается всячески обесценить и опозорить наш проект.

О РЕЦЕПТЕ УСПЕХА ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИПОТЕЧНЫХ И ЛИЗИНГОВЫХ ПРОГРАММ И О "РАВНОДУШИИ" БАНКОВ

- Мы начали разговор с жилищного строительства как потенциальной инвестиции для относительно состоятельных соотечественников. Далее - о возможности получения жилья теми, у кого "здесь и сейчас" нет на него средств. Речь о госпрограммах – жилищный лизинг, доступная ипотека...

За счет ипотеки в Украине покупают 5% жилья, в европейских странах обратная пропорция: 90-95% – ипотечное кредитование

- Полностью поддерживаю такие инициативы. Но не совсем понимаю, почему нет активной промоции этих программ. На сегодня выдано примерно 980 кредитов в целом на 845 миллионов гривень. Это с марта. Если же снова вспомнить прошлое, видим, что до 2008-го ежегодно выдавали по 15-20-25 тысяч кредитов. При том, что ипотека была достаточно популярной, но не доступной.

Сейчас имеем уже не первую попытку запустить программу льготной ипотеки. И возможности для этого есть. Нет поддержки со стороны СМИ, чиновников, лидеров общественного мнения, которые бы "из всех утюгов" говорили о ее преимуществах.

А вообще для того, чтобы ипотека "раскрутилась", программа должна поработать лет 5-7, чтобы банки могли направлять на дополнительные займы средства, полученные как уплату по процентам, погашение тела кредитов. Тогда бы стоимость этого продукта постоянно уменьшалась.

На сегодня за счет ипотеки в Украине покупают примерно 5% жилья. В европейских странах обратная пропорция: 90-95% - это ипотечное кредитование, 5-10% операций происходят за счет покупателей. С одной стороны, должны понимать, что чем доступнее будет ипотека, тем выше станет стоимость квартир. Но если будут предоставлять ипотеку под 2-3% годовых, эффект подорожания удастся нивелировать – получим возможность решить многие жилищные вопросы, когда люди смогут позволить себе платежи по ипотеке, получая среднюю по стране зарплату.

- А лизинг? Им могут заниматься сами застройщики, или все же это отдельный вид бизнеса, в который должны прийти инвесторы, которые специально будут вкладываться и будут выкупать у строителей и девелоперов целые дома и дальше "в розницу" уже будут работать с лизингополучателями?

- Лизинговая программа работает, кажется, с 2019-го года. Для военнослужащих, полицейских, сотрудников ГСЧС. Сейчас есть планы расширить категории ее участников. Программа пользуется спросом. Она рассчитана на вновь построенное, но уже готовое жилье. То есть, недвижимость с правом собственности. И нам сейчас довольно часто звонят люди, интересуясь, могут ли они воспользоваться ее возможностями. Но пока нет финансирования программы, все выделенные средства (2 или 3 миллиарда гривень) были освоены в сжатые сроки.

А вложения в нее, убежден, могли бы быть достаточно эффективными. Ведь речь идет о приобретении только нового жилья, которое введено в эксплуатацию максимум за 3-4 года до этого. Тогда как при ипотечном кредитовании 75% займов выдаются для приобретения жилья на вторичном рынке. Чтобы экономика работала и был упомянутый мультипликационный эффект, необходимо, чтобы средства шли именно в новое строительство. В этом заинтересованы все – и государство, и застройщики, и граждане, которые будут иметь больше возможностей получить новое качественное жилье.

В то же время не вижу заинтересованности в этом со стороны банковского сектора. Я за все время работы не сталкивался с коммерческим лизинговым соглашением в сфере строительства. Не знаю, какие причины, поскольку для банка это – твердый и надежный залог.

О МИРОВЫХ ТЕНДЕНЦИЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА И О ТОМ, КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБИРАТЬ ЖИЛЬЕ

- Алексей, о перспективах отрасли. Какие тренды жилищного строительства в мире, и какими темпами в этом направлении будет двигаться Украина? Потому что, вспомним, как в 1990-е годы для нас был чем-то экзотическим евроремонт, затем появились невиданные системы "Умный дом". Сейчас это уже вошло в повседневную жизнь. Что дальше?

Пандемия повысила интерес к домам с террасами

- Пандемия повысила интерес к домам с террасами. Возможно, речь идет о плохом способе достучаться до граждан, но сейчас люди поняли, для чего существуют балконы и террасы, их не надо стеклить, что это – место, где можно выпить чашечку кофе, бокал вина, провести время на свежем воздухе. И такие тенденции - во всем мире. Хотя они за рубежом и раньше были. Там совсем другая культура – в архитектуре хорошо используется пространство лоджий, балконов и террас для дополнительного воздуха и пространства.

Что касается систем "Умный дом", то они уже почти во всех домах есть.

В отношении реновации промышленных территорий – это тоже история не новая. Мода пришла к нам из Европы, где целые заводы, территории портов или складских комплексов превращают в комфортные жилые кварталы. При этом речь уже не просто о высотном строительстве. А работает урбанистика – город для людей, пеших прогулок, нет заставленных автомобилями дворов, потому что машины "прячут" в подземных паркингах.

В качестве примера - наш комплекс "RiverDale". Это почти 10 гектаров в Голосеевском районе. Мы там восстанавливаем историческое русло реки Совка. Сейчас она течет в коллекторе и идет по периметру стройплощадки. Возвращаем ее в историческое русло, выполняем масштабные гидротехнические работы...

Во всем мире застройщики стараются не просто делать ландшафтный дизайн, а создавать целые ландшафтные парки. Вспоминаю Сингапур. Это просто город-сад. И сейчас вижу тенденцию к озеленению Киева. Потому что с 1990-х годов мы его просто уничтожали.

- И, так сказать, для ценителей "гигантомании", о высотном строительстве. Оно, по вашему мнению, должно быть в Киеве? Скажем, при сохранении исторической среды в центре, на отдельных участках подальше от центра строить небоскребы, чтобы конкурировать по высотности хотя бы не с Дубаем, а, к примеру, с Варшавой?

- Перспективы, конечно, есть. Понимаете, исторический ареал очень уплотнен, и для того, чтобы отбить стоимость земельного участка и проекта, надо "лезть вверх". Есть много примеров достаточно высотных комплексов. Хотя сейчас в Киеве строят максимум 32-35-этажки. Но тенденция к увеличению высотности есть. Главное, чтобы все происходило под контролем государственных органов – были правильные планы, правильные места для строительства выбраны. И, конечно же, это не должно портить историческое лицо городов.

Хотя я больше тяготею к малоэтажной застройке. Опять же, возвращаясь к комплексу RiverDale, – там могут быть, например, 20-25-этажные "доминанты". Но из почти 45 домов в комплексе таких – не более 5, и они создают многообразие архитектуры. Если же все застроить 25-этажками, то не будет ощущения пространства. И я смотрю на своих коллег по цеху и вижу, что когда кто-то 5-7 лет назад строил только многоэтажки, сейчас понемногу выходят в разноэтажную застройку: где-то 6 этажей, а где-то 25. Появляется не просто строительство, а умная архитектура. Если где-то есть высотное строительство, оно компенсируется низкоэтажным, парком или сквером.

- И напоследок – практические советы: на что прежде всего обращать внимание людям, которые наконец дождались возможности вложить заработанные средства или получить кредит и купить новое жилье?

Откройте реестр строительной деятельности, узнайте - есть ли разрешение на строительство, экспертиза проекта, отведена ли земля. Если все в порядке - строительство законное

- Сейчас мы все "в цифре", все онлайн. В сети есть много документов, много информации в открытых реестрах. Не ленитесь проверять застройщика. Прежде всего, обращайте внимание на разрешение на строительство, которое можно найти в открытых источниках.

Для начала, конечно, лучше приобщить юриста-специалиста в этой сфере. Если же даже нет возможности это сделать, откройте реестр строительной деятельности, узнайте - есть ли разрешение на строительство, экспертиза проекта, отведена ли под него земля. Если с этими тремя основными "китами" все в порядке – строительство законное.

Кроме этого, если не хотите тратить время на поиск документов по всему интернету, есть достаточно неплохие специализированные ресурсы, куда можно зайти и проанализировать, какие документы выданы, есть ли проблемы у застройщика, узнать о рейтинге выбранного строительства и так далее. Очень грамотно, доступно, клиентоориентированно и структурировано все изложено.

И, конечно, интересуйтесь репутацией застройщика. Несмотря на то, что "Аркада" и "Укрбуд" были достаточно крупными застройщиками, они, наверное, никогда не занимались собственной репутацией. Что и привело к последним неприятным событиям. Но если взять ТОП-10 киевских застройщиков, могу четко сказать: каждый из них болеет за свой бренд, понимает – что такое реноме и не хочет его терять. Ведь для нас, основных игроков строительного рынка, репутация очень важна. Поэтому иногда даже лучше где-то потерять финансово, но достроить объект, ввести в эксплуатацию, выполнить обязательства перед инвесторами.

Владислав Обух, Киев

Фото предоставлены Perfect Group

При цитировании и использовании каких-либо материалов в Интернете открытые для поисковых систем гиперссылки не ниже первого абзаца на «ukrinform.ru» — обязательны, кроме того, цитирование переводов материалов иностранных СМИ возможно только при условии гиперссылки на сайт ukrinform.ru и на сайт иноземного СМИ. Цитирование и использование материалов в офлайн-медиа, мобильных приложениях, SmartTV возможно только с письменного разрешения "ukrinform.ua". Материалы с пометкой «Реклама», «PR», а также материалы в блоке «Релизы» публикуются на правах рекламы, ответственность за их содержание несет рекламодатель.

© 2015-2021 Укринформ. Все права соблюдены.

Дизайн сайта — Студия «Laconica»

Расширенный поискСпрятать расширенный поиск
За период:
-