Сергей Мусиенко, управляющий партнер Comfort Life Development:
За одиннадцать лет мы ни одного дома не оставили недостроенным
PR 15.11.2021 11:31

Несмотря на сложные экономические последствия пандемии, а также вызовы и проблемы, поставленные перед рынком недвижимости, реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), 2021 год завершается для рынка приятными новостями. По данным Госстата, объемы строительства жилья в Украине в январе-августе 2021 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 21%. А это значит, что покупательная и девелоперская активность восстанавливаются и рынок приходит в себя после экономического кризиса. О главных драйверах стремительного рыночного восстановления и факторах успеха мы поговорили с Сергеем Мусиенко, управляющим партнером ComfortLifeDevelopment.

Говорят, что Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) была одним из самых больших препятствий для развития отрасли градостроительства, потому что своими непрогнозируемыми решениями отпугивала потенциальных инвесторов и тормозила привлечение инвестиций в рынок недвижимости, сдерживая тем самым рост ВВП. Действительно ли это так, мешала ли ГАСИ развитию рынка?

Как известно, ГАСИ (а сейчас уже Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, ГИАМ) – это главный орган, контролирующий строительство. Сказать, что именно ГАСИ была проблемой или препятствием, нельзя.

Должен быть орган, контролирующий деятельность строителей, ведь есть разные участники рынка с разными подходами. Государственный регулятор – это необходимость.

Но в том виде, в котором работала ГАСИ, ее деятельность, действительно, можно считать проблемной. Были препятствия и недостатки в скорости принятия решений, эффективность органа не оправдывала ожиданий, элемент коррупции тоже присутствовал. Строители постоянно сталкивались с этим и потому не могли работать эффективно. Сдерживало ли это рост ВВП? Конечно. Если тормозить развитие строительной отрасли, то и ВВП не прибавляет в приросте. Из-за этого вокруг строительной коррупции существовали и продолжают существовать проблемы для инвестиций. Иностранные инвесторы, например, вообще не понимали деятельность ГАСИ.

Впрочем, на сегодняшний день создание регуляторного органа, который действительно помогал бы строительным компаниям - это запрос времени. Реальность в эпоху диджитализации требует работать «в один клик»: подал необходимые документы – получил обратную связь. И главное, чтобы правила работы не менялись. (На фото: с Олегом Фещуком, директором по внешним коммуникациям ComfortLifeDevelopment).

По вашему мнению, станет ли ГИАМ «островком надежды», который поможет добросовестным застройщикам развивать города, улучшать инфраструктуру?

Время покажет, очень хотелось бы в это верить. Хорошо, что у власти есть желание создать новый орган, который будет работать во благо, а не во вред участникам рынка. Строительная отрасль – одна из ведущих в экономике государства. Она обеспечивает большие обороты и имеет значительный экономический мультипликатор, создает рабочие места. С ней связано много производителей материалов, это огромное направление, отрасль необходимо развивать или хотя бы не мешать ей самой развиваться.

Как сегодня происходит процесс получения разрешений на строительство и сколько времени длится? Может быть, он нуждается в более четком урегулировании на законодательном уровне?

На получение всяческих разрешений у нас уходит от полугода до года, в зависимости от начального состояния объекта девелопмента. В частности, проходит процесс получения градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, технических условий подключения дома к сетям, прохождение проектом технической экспертизы. Разрешительная система очень долго рассматривает все моменты, принимает решение. Окончательная остановка в долгом маршруте разрешений и согласований – получение разрешения на ведение строительных работ. Процесс однозначно нуждается в реформировании и урегулировании, чтобы застройщик мог четко рассчитывать инвестпроекты. Хотелось бы, чтобы законодатель быстрее реагировал на оперативные вызовы строительной отрасли, способствовал принятию законов, облегчающих ее функционирование. При цифровом регулировании реально снизить влияние человеческого фактора, который тормозит и усложняет организационные процессы.

С какими сложностями чаще всего сталкиваются строительные компании? Какие сейчас есть проблемы в области градостроительства, требующие скорейшего решения?

Я бы сказал, что главная проблема – это вопросы инженерных коммуникаций, которые, по нашему мнению, в каждом городе должны быть комплексными. Строитель не должен ходить по разным инстанциям: получать разрешение, где подключиться – в одной точке, затем в другой – наслаивать, например, кабельные сети на систему уже существующих проводов. То же и с трубопроводами и энергетическими сетями. Выходит так, что в каждом городе строители тянут буквально километры новых инженерных трасс, тратя время и средства.

Если бы собственники электроэнергии – государство или облэнерго – инвестировали в развитие собственной инфраструктуры, давно бы заработали условия, когда застройщик просто приходит и подключается к сетям у участка строительства. Технически, владельцы энергоресурсов должны только построить "единое энергетическое кольцо", к которому девелопер подсоединяется, а не тянет новые трассы.

Если сделать систему комплексной, то не будет проблемы. Застройщик с разрешением на строительство просто оплачивает и включается. При этом желательно предусмотреть возможность частичной оплаты сервиса, поскольку подключение – это всегда недешево.

То же касается имеющихся городских коммуникаций. Вопрос уже давно требует кардинального решения. Устаревшие трубопроводы давно нуждаются в замене. И снова мы сталкиваемся с тем, что каждый нагружает старую основу новыми инженерными трассами. Соответственно, не справляются имеющиеся коллекторы.

Мало того, что строитель вкладывает немалые средства – построенные коммуникации переходят в собственность, например, водоканала или другой коммунальной службы. И выходит, что мы, строители, сети построили, но мы ими не владеем. Вот это и есть проблема.

Не урегулировано земельное законодательство. Ты можешь взять земельный участок, который был законно выделен для строительства много лет назад, но, как только на него заходит застройщик, сразу появляются какие-то госорганы, которые говорят, что с участком и правами на него что-то не так.

Девелоперы также не защищены от шантажа общественных организаций и так называемых активистов, которые просто хотят заработать деньги, поднимая шум вокруг того или иного объекта. К сожалению, в большинстве своем так они и работают. Можно ли сказать, что правил строительной игры в Украине нет? Нет. Но они почему-то работают избирательно.

Ваша компания занимается строительством не только в столице, но и за ее пределами. Существенны ли отличия работы в Киеве и его пригородах? Есть ли присущие чисто тому или иному региону правила игры, ограничения?

Мы начинали с Ирпенского курортного пригорода, затем зашли в Киев. Конечно, многие «административные» расходы в столице более заметны, есть вопросы, которые сложнее решать – дольше, труднее, дороже. Киевсовет, от которого зависит любой строительный вопрос или разрешение, политически разветвлен и потому менее прогнозируем. На местах в территориальных громадах или в поселках гораздо проще решать вопросы, имея единомышленников, руководителей громад, нацеленных на комплексное развитие своих регионов.

В небольших городах ты знаешь людей, и они знают тебя и твои достижения. Мы в ComfortLifeDevelopment делаем немало для развития инфраструктуры городов – это строительство скверов, детских площадок, медицинских учебных заведений.

К примеру, благодаря таким крупным проектам, как наш ЖК Riverside, поселок Погребы на границе с микрорайоном Троещина трансформируется в малоэтажный элитный городок. На локации уже работает теннисная школа, способная принимать соревнования международного уровня. В поселке не было централизованной канализации, сейчас мы занимаемся подключением к центральной канализации из Киева, которой будет пользоваться вся громада. (На фото: концепция WellnessCityPark и ЖК Riverside, с.Погребы)

Гостомель, Ирпень, Буча, Киев – мы везде вкладывали средства, участвовали в развитии городов, их социальных и благотворительных проектов. Поэтому нас здесь знают, отношение более правильное.

Что следует сделать властям, чтобы активнее привлекать инвестиции в градостроительную отрасль и способствовать работе добросовестных застройщиков? И как нужно наказывать нечестные компании и откровенных строительных аферистов?

Чтобы привлекать инвестиции необходимо выработать механизмы защиты для строителей и инвесторов на законодательном уровне, и это не один закон, а целая программа. Мы готовы присоединиться к ее созданию: есть опыт, есть, чем поделиться.

К программе, кроме девелоперов, необходимо подключить банковскую систему, чтобы банки могли сотрудничать с застройщиками на выгодных для всех условиях, и это действительно возможно воплотить. У меня лично есть опыт и понимание, как сделать, чтобы банк как инвестор был защищен в сотрудничестве со строителями.

От ситуации, которая произошла в 2008 году, когда банки пострадали из-за своей кредитной активности, можно перестраховаться, но нужно садиться с банкирами и обсуждать.

А чтобы способствовать работе добросовестных застройщиков, нужно создавать всем понятные и прозрачные правила. Вы спрашиваете, как наказывать нечестные компании? Вопрос нужно ставить иначе: как не допускать на рынок нечестных игроков.

К примеру, не каждый застройщик сможет сотрудничать с КУА (компания по управлению активами) с привлечением ФФС (фонд финансирования строительства) в связи со сверхсложным администрированием данного процесса, его значительной стоимостью. Поэтому большинство застройщиков выбирает более простые пути привлечения средств инвесторов. В таком случае не всегда инвестор сможет получить должную юридическую защиту своих инвестиций, что в «неудачном» случае бросает тень на более ответственных девелоперов.

Верховная Рада Украины 8 сентября 2021 года приняла за основу законопроект №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», и мы возлагаем на него большие надежды. Принятие этого законопроекта действительно будет способствовать очищению рынка недвижимости от неблагополучных застройщиков. В дальнейшем результатом станет увеличение доверия к добросовестным девелоперам.

Правда, законопроект усложнит выход на рынок новичков, но для действующих игроков он открывает более широкие возможности.

В каждом городе обязательно должен действовать четко утвержденный генплан. Все индивидуально в соответствии со стратегией развития города – этажность, внешний вид. Не должны среди частного сектора расти многоэтажки, это однозначно. Но ситуация должна регулироваться местными органами власти. К сожалению, четкого местного контроля сейчас нет. Девелоперам необходимо с властями вести активный диалог на этот счет! Это важно.

Раньше застройщики жаловались на ситуацию с изменениями, вносимыми в государственные строительные нормы. Речь идет о пункте 6.1.3 ДСН, согласно которому высотность застройки в селах ограничивалась четырьмя этажами. Какая ситуация сейчас, мешает ли это пригородному строительству?

Сейчас КУБ – «Круг украинских строителей», общественная организация, в которую входят застройщики, выиграла соответствующие суды у Минрегиона. Решение суда вернуло высотность в небольшие города. Думаю, это связано с тем, что регионы начали более активно развиваться, и кому-то это ограничение стало мешать. Но подчеркиваю, я за то, чтобы во всем был здравый смысл. Каждая громада или город должны регулировать, где и на каком участке можно строить многоэтажки, а где нет.

В последнее время наблюдается тенденция роста цен на квартиры. С чем это связано и чего ждать украинцам в ближайшее время?

Если сформулировать корректно, причина повышения стоимости – последствия кризиса, который произошел еще в 2008 году, когда все рухнуло, а сейчас постепенно выходим на существующие стандарты. То есть повышение стоимости труда, строительных материалов, энергоносителей, логистики, импортных комплектующих – да, все прямо влияет, но, в принципе, на сегодняшний день это нормальные цены на недвижимость. Это не космос, который был в 2007-2008 годах.

Если взять Ирпень в 2007 году, квадратный метр стоил 1800 долларов – вот это было «надутым», выдавали кредиты налево и направо.

Сейчас, когда метр приближается к 1000 долларов, а качество строительства выше, это нормально для региона. Это ожидаемый процесс после существовавшей ямы восстановления какой-то середины. Тенденция на повышение будет. Просадка цен в период вирусного кризиса выравнивается. Для большинства резидентов квадратные метры продолжают воплощать стабильность.

Что бы вы посоветовали украинцам, готовящимся к приобретению недвижимости? На что в первую очередь нужно обращать внимание при покупке жилья?

Следует обращать внимание на репутацию застройщика (количество объектов, введенных в эксплуатацию), качество проектов и месторасположение, разрешительную документацию (особенно технические условия на подключение к городским сетям), качество технологий и отделочных материалов. Конечно, у каждого покупателя свои требования к жилью. Но сейчас на первый план выходят инфраструктура, безопасность, усовершенствованная планировка.

Как вы считаете, что вас отличает от многочисленных конкурентов?

ComfortLifeDevelopment всегда стремится к созданию уникального пространства, которое радует глаз и обеспечивает комфорт как городу, так и его жителям. За одиннадцать лет мы ни одного дома не оставили недостроенным. Ответственность – это важно для партнеров и нашей организации. Мы уже построили более 450 тысяч кв. м комфортабельного жилья, в ближайшие годы планируем удвоить эту цифру. Надеемся в этом эффективное сотрудничество с ГИАМ.

И то, что за короткое время нам удалось войти в число лидеров, мы обязаны в первую очередь нашей вере, настойчивости, команде и искреннему желанию доводить дело до конца, амбициям и ответственности. С первых дней существования компании пытались реализовать проекты европейского уровня, выходить за пределы постсоветской архитектуры, выбирать лучшие локации.

В конце концов рынок и потребители это оценили.

При цитировании и использовании каких-либо материалов в Интернете открытые для поисковых систем гиперссылки не ниже первого абзаца на «ukrinform.ru» — обязательны, кроме того, цитирование переводов материалов иностранных СМИ возможно только при условии гиперссылки на сайт ukrinform.ru и на сайт иноземного СМИ. Цитирование и использование материалов в офлайн-медиа, мобильных приложениях, SmartTV возможно только с письменного разрешения "ukrinform.ua". Материалы с пометкой «Реклама», «PR», а также материалы в блоке «Релизы» публикуются на правах рекламы, ответственность за их содержание несет рекламодатель.

© 2015-2021 Укринформ. Все права соблюдены.

Дизайн сайта — Студия «Laconica»

Расширенный поискСпрятать расширенный поиск
За период:
-